西武信金相手のADR、第2回の開催
業務改善命令を受けた西武信金の不正・不法行為の被害者であると信じている私は
金融ADRへの申立
を行いました。
第1回の話し合いは昨年末、そして第2回が年が明けた先日に行われました。
申立人（私）の主張
第2回の内容に入る前に、まずは私の主張から。
これは過去に散々書いていることですが、ここであらためてもう一度書いておきます。
不正の事実は明らかにされている
業務改善命令のページ、及び西武信金からの発表のページをご覧下さい。
西武信金が不動産鑑定士と共謀し不正を行ったことは金融庁及び西武信金そのものが事実認定しています。
発表されている不正内容と同様なことが行われていた疑惑がある
西武信金からの発表によれば
経済的耐用年数等を証する書面を作成する外部専門家に対し、当金庫職員が耐用年数や修繕費用等を指示・示唆するなどの不適切な行為と思われる件数
現存する18か月間のメールでのやりとりからは258物件あると確認しています
この期間内の同書面の数との比較では約1割に相当します
https://www.shinkin.co.jp/seibu/information/new/2019/gyomukaizen.pdf
これらの事実に対して、私への融資に伴う契約でも同じ疑いを持つ経緯がありました。
- 不動産鑑定士の鑑定評価が必要だと伝えてきたのは西武信金である
- 不動産鑑定士を選定、鑑定依頼、鑑定書受領、鑑定報酬の請求書発行等々、不動産鑑定士とのやり取りも全て西武信金を介して行われていた
- その結果として発行された不動産鑑定書（意見書）の内容は、明らかに常識を逸しているもの（評価額そのもの、及び残耐用年数）であった（不動産鑑定士は明確な法律違反である）が、その資料を私が受け取ったのは決済後である
過剰な共同担保の提供、連帯保証人の擁立
担保評価が十分であるにも関わらず、事前の説明が一切ないまま、購入物件以外にさらに2物件の共同担保の提供、及び連帯保証人を要求され、私はそれに応じた（応じてしまったのは私の過失）
→ これらの行動は、金融庁が指示・通達している内容から大きく逸脱しているだけでなく、金融機関としてそもそもコンプライアンス遵守、社会的・道義的責任、モラルやマナーに反している。
これらの問題ある行為全体から金融庁は「ガバナンスが機能していない」と指摘している。
不法行為や不適切な行為によって締結された契約には重大な問題があることから、とにかく私の契約において
不正・不法行為の有無を証明することを求める
具体的には
- 不正の証拠が残っている258物件に私が入っているのか？
- この258物件に私の物件を鑑定した不動産鑑定士は含まれているのか？
これらを明らかにされたい。
その上で、仮に不正の事実が証明されたとしても私にも過失があるため、民法90条（公序良俗違反）での契約の白紙撤回や損害賠償請求を求めることはせず
不法・不正行為によって損害を受けた分の差額の請求、共同担保・連帯保証人の解除、及び弁護士費用の負担を求めるものである
というのがADRの趣旨です。
相手方（西武信金）の主張
申立人の請求をいずれも認めません
とする答弁書を出してきました。
反論理由
- 申立人は安く買って高く売ることによって利益を出すビジネススタイルの業者であること
- 不動産鑑定評価を入れる前に「融資はできそうである」というニュアンスを伝えた事実はない
- 相手方が物件調査したところ、空室が多く想定賃料を得られない恐れがあった。その理由を申立人に問合せたところ「前売主がフルリノベーションする予定で募集を止めていた」「申立人が購入後にフルリノベーションする予定である」との説明を受けた
- 申立人が想定している満室想定賃料収入においても、収益還元評価では5XXX万円、処分可能見込額は5YYY万円であり融資希望額には達していなかった
- 法定耐用年数以上の返済期間の可否を判断するためには不動産鑑定士の鑑定評価が必要であることから、相手方は申立人に対して「本物件の耐用年数調査のため」「融資の相談があった時点で」「申立人の費用で」鑑定評価が必要だと伝えた
- 申立人が承諾したので、相手方は以前付き合いのあった不動産鑑定士Aに鑑定評価を依頼した
- 年末ということもあり、なかなか鑑定書が上がってこなかったことから、相手方が不動産鑑定士Aに直接確認したところ「残耐用年数35年」との回答が得られたのでその前提で返済期間の検討を進めた
- その結果、融資申込額7000万円に対し、収益還元評価5XXX万円、処分可能見込額5YYY万円よりは高いものの申込額よりは低い6500万円、融資期間30年、共同担保x2の提供、連帯保証人が必要との回答を出した。さらにフルリノベーションしても稼働率が上がらない可能性があることから申立人に対して購入の再検討を勧めた
これらが経緯の事実であり、これと異なる申立人の主張は全て否認、ないし争う
申立人の資金繰り悪化の原因は申立人にある
長いし細かいので割愛
相手方の注意義務違反は存在しない
- 不動産鑑定士Aは国家資格保有の専門家であり、相手方がその鑑定評価の内容を精査、及び申立人に説明する必要はない
- 相手方は、不動産鑑定士Aの鑑定評価を鵜呑みにはしておらず、自身で調査検討している
- 本件の申立は蒸し返しである。申立人は金融庁に対してクレームを入れていたが「解決した」との報告も行っている
相手方の主張に対する申立人（私）からの反論書
相手方の主張は虚偽と空想に終始しており到底認められないため、第2回ADR開催前にこちらからも「反論書」を提出していました。
「反論理由」に対するカウンター
- 申立人は安く買って高く売ることによって利益を出すビジネススタイルの業者であること → 全く事実と異なる。申立人は、安く買ったあとに修繕し入居率改善、その上でインカムゲイン（家賃収入）で収益を上げることがビジネスモデルであり、キャピタルゲイン（売却）はあくまでも結果論である。実際、過去の売却で大きなキャピタルゲインが出たのは1物件だけである。そしてそれらの経緯は、メインバンクである西武信金に常に報告済みである
- 不動産鑑定評価を入れる前に「融資はできそうである」というニュアンスを伝えた事実はない → 不動産売買の経験値のある申立人が、融資の目処が全くない中で無闇に売買契約を締結するわけがない。融資の可能性があるからこそ融資特約付きで売買契約を締結したのである
- 相手方が物件調査したところ、空室が多く想定賃料を得られない恐れがあった。その理由を申立人に問合せたところ「前売主がフルリノベーションする予定で募集を止めていた」「申立人が購入後にフルリノベーションする予定である」との説明を受けた → 前売主がフルリノベーションする予定など全くなくそんな説明はしていない。申立人が購入後にフルリノベーションする前提での融資申込額7000万円であった
- 申立人が想定している満室想定賃料収入においても、収益還元評価では5XXX万円、処分可能見込額は5YYY万円であり融資希望額には達していなかった → 現時点までにそのような説明を受けたことは一切ない。逆にこれらを事前に説明を受け、だから共同担保の提供や連帯保証人の必要がある、ということであれば、私は融資を受けなかっただろう
- 法定耐用年数以上の返済期間の可否を判断するためには不動産鑑定士の鑑定評価が必要であることから、相手方は申立人に対して「本物件の耐用年数調査のため」「融資の相談があった時点で」「申立人の費用で」鑑定評価が必要だと伝えた → 「現状では満額融資が難しいため」「融資を実現するために」「申立人の費用で」という説明であったから了承したものである
- 申立人が承諾したので、相手方は以前付き合いのあった不動産鑑定士Aに鑑定評価を依頼した → Aを選んだのは西武信金であり申立人は一切タッチしていない
- 年末ということもあり、なかなか鑑定書が上がってこなかったことから、相手方が不動産鑑定士Aに直接確認したところ「残耐用年数35年」との回答が得られたのでその前提で返済期間の検討を進めた → 申立人は一切関与していない
- その結果、融資申込額7000万円に対し、収益還元評価5XXX万円、処分可能見込額5YYY万円よりは高いものの申込額よりは低い6500万円、融資期間30年、共同担保x2の提供、連帯保証人が必要との回答を出した。さらにフルリノベーションしても稼働率が上がらない可能性があることから申立人に対して購入の再検討を勧めた → 上記のとおり、収益還元評価額及び処分可能見込額ともに申立人は説明を受けたことがない。さらに再検討を勧められた事実はない。仮にこのような説明を事前に受けた上で500万円の減額での融資実行であれば私は確実に転進していた
さらに言えば、申立人が以前に依頼していた別の代理人弁護士が相手方と交渉していたときには
全く違う説明を行ったいた
という記録が残っており、この不誠実な回答に対して当時の弁護士から金融庁に対して苦情報告書として提出されています。
- 鑑定評価は必須ではなく申立人が勝手にやったこと
- 相手方はその資料を参考資料程度としてしか取り扱っていない
- 代理人弁護士の提案した申立人再生計画は一切無視
今回、ADRという司法の場で過去の発言をひっくり返す、今まで申立人に一切説明していなかったことを急に明らかにする、これらの行為そのものが虚偽を証明している。
「申立人の資金繰り悪化の原因は申立人にある」へのカウンター
その記述内容は虚偽、ファンタジーの世界でしたが、細かいので割愛します。
ただ、虚偽である証明として一部は証拠を提示、またある一部は時間軸が前後しており成立しない話しである、として論破しています。
「相手方の注意義務違反は存在しない」へのカウンター
- 不動産鑑定士Aは国家資格保有の専門家であり、相手方がその鑑定評価の内容を精査、及び申立人に説明する必要はない → これは以前から金融庁が指示・指導している内容から大きくかけ離れており、全く正当性がない
- 相手方は、不動産鑑定士Aの鑑定評価を鵜呑みにはしておらず、自身で調査検討している → その検討結果を何ひとつ聞いていない
- 本件の申立は蒸し返しである。申立人は金融庁に対してクレームを入れていたが「解決した」との報告も行っている → 解決のための前提条件を付して報告している。しかし実際には条件を反故されており、以降も継続的に金融庁にクレームを入れているのが事実であり、何ら解決していないことは金融庁も把握している
第2回に向けてあらためて要求すること
そもそも申立人が相手方に要求しているのは、上記のとおり不正・不法行為の有無を証明することである。
譲歩案の提示
実は第2回開催の前に、仲裁人から代理人弁護士に対して、より現実を見据えた具体的な譲歩案を出してもらえないか？という打診があったようです。
代理人弁護士からも
「金融機関が不正を認め賠償させることはほぼ無理だと思われる。また裁判でも勝てる保証はないので譲歩案は必要だと考える」
と言われていたので、仕方なく了承、作成しました。
ただしそれはあくまでも相手方が
「不正を認めない前提」
何らかの合意後に新しい不正の事実、証拠が出てきた場合には、その部分で争える権利は残しておく、と主張しておきました。
その理由は
今後予定している不動産鑑定士に対するADR、訴訟
を見据えているからです。
不動産鑑定士Aの不法行為は明白であり証明できると確信しています。
その手続きの中で何らかの新事実が出てくる可能性があることから、そこまでを全て塞いた上での中途半端な決着はしたくないと考えています。
そもそも相手方が不正を認めるのであれば譲歩案ではなく当初の主張どおり損害賠償、不正を認めないのであれば追加請求を残した中での譲歩案、という形です。
ちなみに不動産鑑定士AへのADR申立は2021年1月中に行う予定で進めています。
第2回ADRの結果
前フリが相当長くなってしまいましたが、ここまでの前提を踏まえた上で、先日、弁護士会館にて2回めの話し合いが行われました。
仲裁人は好感触
話し合いは、まず相手方が退席し我々と仲裁人だけで。
その際、仲裁人の印象は相当に好感触、前回同様それなりの手応えを感じました。
本来、仲裁人のうちの一人は相手方寄りであるはずなのですが、全体的にこちら側の主張を受け入れてもらっている感じがします。
その流れの中で、私の意思を改めて表明しておきました。
ただし、反論書の具体的説明や逆に質問を受けるようなことは一切ありませんでした。
私としては、とにかく相手方に非を認めさせる（または拒否される）「事実ありきでの決着」を主眼にしているため、その点では肩透かしです。
その後、一旦我々は退席し、今度は相手方が話し合いの場へ。
今回、ここの時間はかなり長かったです。
きっと議論が白熱したのでしょう。
相当の時間経過後、やっと呼ばれました。
譲歩案を検討
仲裁人から発せられた言葉は
相手方は譲歩案を具体的に検討する
ということでした。
それはそれで相当な前進ですが、どうしてもしっくりきません。
この流れでいくと、今後も相手方が非を認めることはないと思われますし、仲裁人も全員が揃っている席でそこに突っ込み発言させることはあえて避けているような気がします。
そもそも私が求めていることは
不正・不法行為の事実を明らかにする
これが明確にならないままの着地の議論は正直受け入れがたいです。
とは言え、何も決着しないことがワーストケースです。
最悪は差押えからの競売という可能性もまだあるため、これはこれで粛々と進めていくしかありません。
次回は仲裁人から和解案が提示されることになると思います。
その次回は3月を予定しています。
それまでに不動産鑑定士への司法手続きを進めます。