西武信金と共謀した不動産鑑定士の不正・不法行為
業務改善命令を受けたのは西武信用金庫ですが、そこには共犯者である「不動産の専門家」の存在があります。
少なくても258物件の不正の証拠が残っていたと西武信金自身が発表している以上、それは当然のように調査されるべきものだと思っているのですが、金融庁も国交省も今のところダンマリの一手です。
その結果、共犯者も現時点では何ら処分を受けていないと思われます。
不動産の鑑定評価に関する法律
業務改善命令を受けた今回の不正に関与した不動産の専門家と呼ばれる方々、私の場合は不動産鑑定士でした。
それ以外にも1級・2級建築士も関与したという噂もありますが、事実関係が不明なため今回は割愛します。
私の案件の不正に関与したのは不動産鑑定士ですが、この不動産鑑定士は国交省管轄の国家資格のひとつです。
そして、その業務に対しては法律が制定されています。
不動産の鑑定評価に関する法律
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=338AC0000000152
（不動産鑑定士の業務）
第三条 不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う。
２ 不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。
（不動産鑑定士となる資格）
第四条 不動産鑑定士試験に合格した者であつて、第十四条の二に規定する実務修習を修了し第十四条の二十三の規定による国土交通大臣の確認を受けた者は、不動産鑑定士となる資格を有する。
（不動産鑑定士の責務）
第五条 不動産鑑定士は、良心に従い、誠実に第三条に規定する業務（以下「鑑定評価等業務」という。）を行うとともに、不動産鑑定士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。
これだけでは相当ファジーな表現となっていますが、それをカバーすべくこの法律に下に複数の基準が制定されています。そのひとつがこちら。
不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準
https://www.mlit.go.jp/common/001205053.pdf
私に対して提出された不動産鑑定は、明らかにこの基準の複数の項目に違反しているものでした。
機能していない措置要求
上記の法律によれば、不正を働いた不動産鑑定士に対しての処分条項も入っています。これは措置要求と言われています。
（不当な鑑定評価等についての懲戒処分）
第四十条 国土交通大臣は、不動産鑑定士が、故意に、不当な不動産の鑑定評価その他鑑定評価等業務に関する不正又は著しく不当な行為（以下「不当な鑑定評価等」という。）を行つたときは、懲戒処分として、一年以内の期間を定めて鑑定評価等業務を行うことを禁止し、又はその不動産鑑定士の登録を消除することができる。不動産鑑定士が、第六条又は第三十三条の規定に違反したときも、同様とする。
２ 国土交通大臣は、不動産鑑定士が、相当の注意を怠り、不当な鑑定評価等を行つたときは、懲戒処分として、戒告を与え、又は一年以内の期間を定めて鑑定評価等業務を行うことを禁止することができる。
３ 国土交通大臣は、不動産鑑定士が、前二項の規定による禁止の処分に違反したときは、その不動産鑑定士の登録を消除することができる。
（不動産鑑定業者に対する監督処分）
第四十一条 国土交通大臣又は都道府県知事は、その登録を受けた不動産鑑定業者が次の各号のいずれかに該当するときは、その不動産鑑定業者に対し、戒告を与え、一年以内の期間を定めてその業務の全部若しくは一部の停止を命じ、又はその登録を消除することができる。
一 この法律又はこの法律に基づく国土交通大臣若しくは都道府県知事の処分に違反したとき。
二 不動産鑑定業者の業務に従事する不動産鑑定士が、前条の規定による処分を受けた場合において、その不動産鑑定業者の責めに帰すべき理由があるとき。
（不当な鑑定評価等に対する措置の要求）
第四十二条 不動産鑑定士が不当な鑑定評価等を行つたことを疑うに足りる事実があるときは、何人も、国土交通大臣又は当該不動産鑑定士がその業務に従事する不動産鑑定業者が登録を受けた都道府県知事に対し、資料を添えてその事実を報告し、適当な措置をとるべきことを求めることができる。
この法律に則り、私もすぐに国交省へ措置要求を提出しました。しかし、、、提出から1年以上経過した現在まで何ら連絡はありません。
そもそもこの制度は被害者を守ることが趣旨ではないということから、今後も私に連絡が来ることはないようです。
- 審査は完全クローズ
- 第三者的立場のチェックが入らない
- 審査の途中経過の報告もしない
- 審査の結果、処分が下った場合のみ発表（国土交通省ネガティブ情報等検索サイト）
既得権益を持つ免許権者が被免許権者を審査するという、ある意味、身内がクローズドで審査し処分が下った場合のみ公開、果たしてここに正義はあるのでしょうか？
例えば過去1年で何件の措置要求を受け付けたのですか？過去1年で何件の結果が出て、何件の処分が下ったのですか？逆に言えば処分されなかったのは何件ですか？、、、国交省に問合せましたが、全てが非公開とのこと。すなわち
全てがブラックボックス
なのです。
また、措置要求と同時に、不動産鑑定士協会連合会に対しても懲戒処分請求を提出しています。こちらからは何度か連絡は来ていますが、それでも
「結果が出るには2、3年かかるのが常です」
国交省にせよ不動産鑑定士協会連合会にせよ、世間との時間感覚のGAPが大きすぎます。
刑事処分を求めて
結局のところ、行政は最後まで逃げ回るでしょう。
最終的には
「個別の案件には答えられない」
「民民の話しには関与しない」
となることは明白なので、ある時点からは司法に判断を委ねるしかないと思っています。
少なくても、私の不正に関与した不動産鑑定士には上記のとおり明確な法律違反をしている証拠があります。
ただし、それは民事だけ。
私としては、この一連の不正を
刑事事件
として警察に取り扱ってもらい、不正に関与した全員に刑事罰を与えたいと思って動いています。
それによって過去に発生したような一連の不動産投資に関する不正融資を二度と発生させない、その抑止力にしたいのです。
不動産には一瞬で大きな額が動きます。
そこに不正があった場合、将来を絶望し自ら命を絶ってしまうという不幸な事件も過去に何度もありました。
そんな不幸な事件を再発させないためにも
不動産融資に対して金融機関、国家資格保有者による不正は犯罪である
そんな司法判断がどうしても必要だと考えています。
私の不正に関与した不動産鑑定士に対しては、刑事罰のある、とある法律に抵触している可能性を見つけました。
弁護士からは
「その法律が適用できない理由は見当たらない」
という見解ももらっており、現在警察に相談中です。
ここをきっかけにして、最終的には西武信金そのものを切り崩していきたいと思っています。