不動産鑑定士の不正・不法行為
まずは不動産鑑定士が行っていたそもそもの不正に関しては、こちらのページに概要を記載しております。
業務改善命令を受けた不正の登場人物は
西武信金ｘ国家資格保有者である不動産の専門家
ですが、別の言い方をすれば
金融庁管轄ｘ国交省管轄
ある意味、悪のコンボの定番の組み合わせです。
今回は、今のところまだ不正に対する追求のメスが入っているとは思えない、不動産の専門家で括られている中で私の取引に関与した
不動産鑑定士
この不正内容を明らかにしていきます。
不動産鑑定士の主な業務
普通の生活をしている限り、まず関与することはないこの国家資格保有者の方々。
その業務は主に以下のふたつです。
- 不動産鑑定評価（独占業務）
- 不動産の鑑定評価に基づくコンサルティング
「独占業務」と記載しているとおり、不動産の鑑定評価、すなわち
不動産鑑定評価書の作成
これは、この国家資格を有した不動産鑑定士にしかできない業務として法律で決められています。
難関の国家資格
試験はまず短答式試験があり、そこを通って次に論文式、となっています。
合格率は短答式試験が32％前後と難関と言われる割にはそこそこ高いですが、その次には論文式試験が控えています。
論文式の合格率は14％前後となっておりますが、同一年内に両方合格するのは相当に難しいと言われています。
しかも、合格ラインは「相対的」に判断されているため、合格率を調整されています。
すなわち、何点取れば合格！という決まったラインがありません。
これは宅建士などと同じやり方です。
受験者は、まず短答式で挑戦権を確保し、翌年以降に論文式に挑戦、と2年以上かけてやっと取得しているようです。
法的根拠
不動産の鑑定評価に関する法律及びそれによって定められている基準（省令）があります。
まずはこの法律によって大きな定義付けがされています。
（不動産鑑定士の業務）
第三条 不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価を行う。
２ 不動産鑑定士は、不動産鑑定士の名称を用いて、不動産の客観的価値に作用する諸要因に関して調査若しくは分析を行い、又は不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じることを業とすることができる。ただし、他の法律においてその業務を行うことが制限されている事項については、この限りでない。
（不動産鑑定士となる資格）
第四条 不動産鑑定士試験に合格した者であつて、第十四条の二に規定する実務修習を修了し第十四条の二十三の規定による国土交通大臣の確認を受けた者は、不動産鑑定士となる資格を有する。（不動産鑑定士の責務）
https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=338AC0000000152
第五条 不動産鑑定士は、良心に従い、誠実に第三条に規定する業務（以下「鑑定評価等業務」という。）を行うとともに、不動産鑑定士の信用を傷つけるような行為をしてはならない。
相当ふわっとした表現ですが、実際には他の基準（省令）でより具体的な定義付や制限がかけられています。
例えば不当な鑑定評価等及び違反行為に係る処分基準によって、違反した場合の罰則が決められていたりします。
私の物件に対する鑑定評価
私は、対象となる収益物件を購入するにあたって
- 西武信金に融資を申し込み
- 融資できそうという感触を伝えられて売買契約を締結
- 後日、西武信金から不動産鑑定評価を入れる必要がある旨を伝えられ同意
- 西武信金が一方的に選択した不動産鑑定士が鑑定評価を作成し
- それに基づいて融資OKの連絡が入り
- 決済
- 決済後に不動産鑑定評価書を受領
という流れでした。
この流れで作られた不動産鑑定評価書（意見書）のひとつから切り出したのがこちらです。
ここには大きな嘘がたくさん散りばめられています。
管理の状況（普通）
主観的になってしまいますが、素人が見てもボロボロの状態であり、とても普通と言えるものではありませんでした。
耐震基準（新基準・昭和57年以降建築）
昭和53年築です。
推定全耐用年数：主体 約（71）年
法定耐用年数における鉄骨造の全耐用年数は34年です。
勝手に無理くり延ばした根拠は下部に記載されていますが、これらも嘘八百の羅列です。
残存耐用年数：約（35）年
引き算がおかしいです。
71年-39年＝32年です。
嘘八百の羅列
- 対象建物の現状、管理状況は概ね良好である → 目が節穴と言わざるを得ません
- 入居率は概ね安定的に推移 → 少なくても私はそんなデータを提出していません
- 終日買い物客の往来も多い → シャッター商店街であり買い物客など歩いていない
上記、処分基準によれば「必要に応じて図面、写真等の添付」が求められていますが、何ひとつ資料添付はありません。
ロジカルに判断できるものではないため、人によって基準が異なることを理解しますが、明らかに現状を無視した異常な表記と受け止めます。
この異常な表記の結果、何が起こるか？
最大の効果は、残耐用年数が延びることによって
- 返済期間を長くできる
- 収益還元法による評価額が大幅アップする
そして、そんな異常な鑑定評価を真に受け、それを前提に担保評価を行い融資を実行した西武信金にも大きな過失があるはずです（実際には主犯格ですけど）。
事実、私はこの鑑定評価が正規のものであると信用していたからこそ、これを元に他の金融機関に借換えの相談を行ったことがあります。
近隣の信金やメガバンク、第二地銀等複数に持ち込みましたが全て門前払い。
こんな資料に何の効力もない
どの金融機関もこの鑑定評価を認めない中、西武信金だけが援用したこの事実。
そもそもこの不動産鑑定士を選んだのも西武信金という事実。
これらのことからも、この不正の構造が見えてきます。
不正行為を行った不動産鑑定士の処分
まずは憲法的な立場である不動産の鑑定評価に関する法律によれば
（不当な鑑定評価等についての懲戒処分）
第四十条 国土交通大臣は、不動産鑑定士が、故意に、不当な不動産の鑑定評価その他鑑定評価等業務に関する不正又は著しく不当な行為（以下「不当な鑑定評価等」という。）を行つたときは、懲戒処分として、一年以内の期間を定めて鑑定評価等業務を行うことを禁止し、又はその不動産鑑定士の登録を消除することができる。不動産鑑定士が、第六条又は第三十三条の規定に違反したときも、同様とする。
２ 国土交通大臣は、不動産鑑定士が、相当の注意を怠り、不当な鑑定評価等を行つたときは、懲戒処分として、戒告を与え、又は一年以内の期間を定めて鑑定評価等業務を行うことを禁止することができる。
３ 国土交通大臣は、不動産鑑定士が、前二項の規定による禁止の処分に違反したときは、その不動産鑑定士の登録を消除することができる。
（不動産鑑定業者に対する監督処分）
第四十一条 国土交通大臣又は都道府県知事は、その登録を受けた不動産鑑定業者が次の各号のいずれかに該当するときは、その不動産鑑定業者に対し、戒告を与え、一年以内の期間を定めてその業務の全部若しくは一部の停止を命じ、又はその登録を消除することができる。
一 この法律又はこの法律に基づく国土交通大臣若しくは都道府県知事の処分に違反したとき。
二 不動産鑑定業者の業務に従事する不動産鑑定士が、前条の規定による処分を受けた場合において、その不動産鑑定業者の責めに帰すべき理由があるとき。https://elaws.e-gov.go.jp/search/elawsSearch/elaws_search/lsg0500/detail?lawId=338AC0000000152#303
（不当な鑑定評価等に対する措置の要求）
第四十二条 不動産鑑定士が不当な鑑定評価等を行つたことを疑うに足りる事実があるときは、何人も、国土交通大臣又は当該不動産鑑定士がその業務に従事する不動産鑑定業者が登録を受けた都道府県知事に対し、資料を添えてその事実を報告し、適当な措置をとるべきことを求めることができる。
この法律（第42条）に基づき、当該不動産鑑定士の処分を求めて国交省に対して措置要求を2019年8月1日に提出済みです。
しかし、提出から既に1年以上経過した今でも何の情報もありません。
審査の進捗状況どころか、措置要求が年に何件提出され、何件審査され、何人処分されなかったのか（処分された場合のみ公開されます）等々が全く見えない、何の意味もない制度になっています。
また、不動産鑑定士が登録する「不動産鑑定士協会（連合会）」という組織があり、そちらでも個別に懲戒処分を行う制度があるので、そちらにも処分を求めています。
しかし、国交省同様、今時点で何の情報もありません。
刑事罰を求めて
現行の制度は
身内による身内のための身内だけによる保身のための密室・非公開の制度
完全に機能不全であり、加害者保護、被害者無視になっています。
いつ、どんな判断が下るかもわからないものを指をくわえて待っていても仕方ないため、私は別の手段による処罰を求めて動いています。
目指してるのは
刑事告訴・告発
刑事罰のある法律が適用できる、その目処までは立っています。
が、、、現時点では警察を頑なに受理を拒んでいるため、今はその高い壁を破るためのアクションを取っているところです。