不動産鑑定士の不正を証明するためのセカンドオピニオン
不正に関与していることが明白だからこそ懲戒処分請求を出したのに、1年以上かけても何ら結果を出さないだけでなく、この期に及んで「審査の一時停止」を通告してきた残念な集合体である、公益社団法人の不動産鑑定士協会連合会。
決めるのは相手方なので仕方ありません。私としては、今後も立ち止まることなく、やれることを粛々とやっていくだけです。
不動産鑑定士に対するADRの進捗
本題に入る前に、まずは既に申立している、対不動産鑑定士へのADRの進捗に関してから。
代理人弁護士によると
- 申立書自体は東京弁護士会にて受理されている
- 東京弁護士会は相手方にADRに参加するかどうかを現在確認中
- しかし、まだ回答が来ていない
私の勝手な想像では
相手方は応じない
と考えています。
拒否すること自体は制度上の権利ですので、こちらがとやかく言う筋合いではありません。ただ、私としてはそれも想定済みであり
拒否した場合には即裁判に切り替え
そこまで含めて代理人弁護士と契約しています。また、裁判に切り替わった際にはADR以上の損害賠償請求を行うという指示も出しています。
法律により0/1で判断される裁判ではなく、あえてADRという「話し合いの場」で決着させようとしているのは、少なからず譲歩しているつもりだからです。しかし、相手がそれに応じないのであれば、こちらも心を鬼にして出るところに出る、そして徹底的な追求と全財産を没収させるほどの賠償責任を求めるつもりです。
さらに言えば「刑事告訴・告発」に関しても引き続き調査をしています。例えば、以前の記事のとおり、私は告訴権者ではないことから実際に行ったのは刑事告発でした。
本件における告訴権者は同業他社、すなわち第三者の不動産鑑定士ですので、次はその不動産鑑定士から刑事告訴してもらうことも考えています。
何の結果も出さない行政と既得権益集団
それにしても、西武信金自身が「不動産の専門家と共謀して不正があったこと」を認めているにも関わらず、不動産鑑定士の監督官庁である国交省、及び公益社団法人である不動産鑑定士協会連合会が
何もしないこと
これが甚だ疑問でしかありません。一体この人たちは誰のために、何のために仕事をしているのでしょうか？
私は、先の不動産売買における不正取引に関与したと思われる不動産鑑定士への処分を求めて
- 国交省に措置要求
- 不動産鑑定士協会連合会に懲戒処分請求
これらを提出したのは2019年8月1日、2日です。そこから既に1年半以上経過しているにも関わらず何ひとつ結果が出ていません。
こんなこと、民間では到底考えられません。民間において、そもそも不法行為と思われるような不適切行為が発覚すればすぐに「原因究明」「再発防止のための対策立案」「対策実施」「関係者の処分」までは行われるでしょう。さらに
被害者の救済
まで行っても余りあるほどの時間感覚です。
少なくても国家公務員は、納税者である国民や国のために働くことが大義であるはずなのですが。対して不動産鑑定士協会連合会は、、、きっと不動産鑑定士のための既得権益集団なんでしょう。医師会みたいなもんですね。
難関の国家資格「不動産鑑定士」を取得し日々活動されているほとんどの方は、法に基づくことは当然、社会人としてのモラルやマナーも意識して、日々その資格に恥じない仕事をしているものと信じています。
ただ、どんな集合体においても、そのほんの僅かなパーセンテージで不正に手を染める輩が出ることも歴史が証明しています。そして、その極稀な事象によって業界全体にネガティブな印象を与えてしまう、これも事実です。
だからこそ、率先してその資格の権威を守る、社会的責任を真っ当することが必要であり、そのためには
不正・不法行為は早急に、かつ徹底的に排除しなければならない
しかし現実には、国交省や不動産鑑定士協会連合会は自ら率先して判断したくはないようです。とにかく臭いものには蓋をして時間稼ぎ、自分たちの責任とならない司法判断が出たら処分する、としか感じられません。
不動産鑑定士のセカンドオピニオン
ここからがタイトルの本題です。
私は、代理人弁護士と相談の上、不動産鑑定士に対するADR（及び裁判）に臨むにあたり、重要な証拠となるだろう追加資料を準備していました。それは
不動産鑑定書のセカンドオピニオン
私の取引に採用された不動産鑑定意見書 vs 私が無作為に選んだ第三者の不動産鑑定士が作成した不動産鑑定書
今回の作業を依頼した不動産鑑定士は、代理人弁護士に無作為に選んでもらった不動産鑑定法人。そこに事前に「西武信金と利害関係はない」ということを確認した上で、ここまでに至る背景、状況、目的等を説明、理解してもらった上で正式に資料作成を依頼しました。
本件の依頼にあたって先方からも
「同じ不動産鑑定士として不正は絶対に許せない！さらに、不正をしても被害者救済ができない現行制度には常々疑問を持っていた。法令や制度、ルールに基づき公平に対応する」
と言っていただけました。
それから約2ヶ月、まずはドラフトが私に提示されました。その内容は、論理的・専門的な見地から以下のような結論となっていました。
本件対象不動産に係る、ADRの相手方が作成した不動産鑑定意見書の信用性は非常に低いものと判断する
・対象不動産の価格を不当に押し上げているものと思慮する
・特に残耐用年数及び収益還元の査定については、その根拠が脆弱であり常軌を逸脱したものと言わざるを得ない
・第三者の不動産鑑定士が作成したものは常識的なものであると判断できる
これが本来あるべき、国家資格保有者の正規の業務でしょう。至極当然のものを作っていただける予定であることが確認できました。
私としてはこれでOKなので、あとは代理人弁護士と相談の上で正規版のリリースを依頼し、ADR（または訴訟）の証拠として司法手続きを進めていきます。