弁明・示談のチャンスを拒否し続けてきた不動産鑑定士
不法行為としか思えないものの現時点では「不適切な行為」を行った悪徳不動産鑑定士に対して、国交省及び不動産鑑定士協会連合会それぞれに処分請求を出している、しかし、いまだ何ら結果が出ていないのは既報どおりです。
ただ、私が今までにやっていたことは監督組織への処分請求だけではなく、不動産鑑定士「個人」に対しても追求を続けてきました。しかし、ずっと暖簾に腕押し・打っても響かない状態だったため、とうとう司法手続きに移った、という流れです。
この手続きに入る前に、私は不動産鑑定士個人に対して2回のチャンスを与えていました。
e内容証明
まず最初に行ったのは
内容証明郵便
の発送でした。
内容証明とは「いつ、誰が誰宛に、どんな内容の文書を送ったか」を公的に証明できる郵便のことです。その存在自体は知っていましたが、まさか自分が使うとは思ってもいませんでした。
実際、不幸にもその立場になってしまいましたが、いざやろうとしても「何をどうすればいいのか？」「どこから手を付けたら？」さっぱりでした。それでも避けて通るわけにもいかないため、仕方なく自分で色々調べてみました。
何よりアナログな手続きが大嫌いな私。原稿用紙的なものに手書きで書いて2部準備して郵便局に持ち込んで、、、なんて絶対やりたくありませんでした。
できる限りネットで済ませたいという思いでたどり着いたのがこの方式でした。
e内容証明（電子内容証明）
インターネットを通じて、内容証明郵便を24時間発送できるサービスです。Wordファイルで作成した内容証明文書をインターネット上にアップロードしていただければ、当社の完全自動化された機械で、印刷・照合・封入封かんし、内容証明郵便として発送します。
https://www.post.japanpost.jp/service/enaiyo/index.html
求めているものがあるじゃないですか！ということで、この仕組みを使って相手方に内容証明を発送しました。
送った文言自体はあえてとてもシンプルなものにしました。
発送の目的は、とにかく私がこの取引に不正があったと思われることを問題視しており、損害賠償請求や裁判等を検討していること、それを相手に意思表示することです。なので記載内容はあえてシンプルにしておきました。
これを発送した時点で私目的は達成しています。あとは相手方から「協議したい」等のリアクションがあれば検討する、ぐらいのつもりでしたし「きっと無反応なんだろうなぁ」と思っていました。
相手方からのリアクション
発送から2週間も経っていないぐらいだったでしょうか？予想外に相手方から簡易書留が届きました。その内容は以下のとおり。
「拝啓に草々はおかしいだろう！」とツッコミながら内容を確認しようとしました。が、いきなり冒頭から
一切拒否
この時点で相手方は戦う気満々であるとしか受け取れません。
それはそれで相手の自由です。ただ、記載されている理由に正当性は全く感じられませんでした。
融資を希望したのと虚偽記載は関係ない
融資を希望したのはあんたでしょ？と記載されていますが だから何？
西武信金が選んだ国家資格保有者である不動産鑑定士が不正などするわけがない＝出された不動産鑑定書は法的根拠のある正規なもの
という前提での取引です。しかし、その前提が間違いであったことが2019年5月24日の業務改善命令により明らかになったのです。
この行政処分により、西武信金は不動産鑑定士等の専門家として共謀して不正を行ってきたことが明らかとなっています。そして私の取引においても、同じような不正を感じられる、というより不正しか感じない、という不動産鑑定がされていることを問題視しているのです。
不正と知りながら融資を受けたのでは？
何を言っているのか？全く理解できません。不正と知っていたら
決済するわけがない！
この不動産鑑定士が作成した鑑定評価を私が受領したのは決済のあとだったため、先に不正内容を確認することはできませんでした。
不動産の担保価値 ≒ 融資額
私もこの業界で10年程度生きてきていましたので、これが大前提と考えていました。
仮にですが、決済より先にこの資料を受け取り、その内容を確認していたら、少なくても大きな疑問を持ったことでしょう。そして、その疑問を西武信金にぶつけ、記載内容の確認、裏取りをしたことでしょう。
しかし、この取引に関しては常に西武信金が間に入っており、全てを信用していました。そして、私が不正と思われる不動産鑑定を受け取ったのは決済のあとでした。
この経緯の事実により、この指摘は当たりません。そして、この取引に第三者をおらず、西武信金、私、そしてあなたの3者だけあり、不正な鑑定評価を作ったのはあなたでしょ！と言っているのです。
耐用年数、意見価格ともに正しく算定している
ちゃんちゃらおかしいですね。
あなた以外の不動産鑑定士の誰一人として、とまでは言い過ぎでしょうが、少なくても 西武信金と共謀していない 真っ当な不動産鑑定士であれば、適切に管理されていない築40年の鉄骨造（鉄骨造の法定耐用年数は35年なのでこの時点で既に超えている）の物件に対して
- 残耐用年数35年（本来ならほぼ0）
- 収益還元法による利回り4.4％での評価額算出（本来なら7％程度）
こんな評価をすることなどあり得ません。そして、先日ドラフトが提示されたセカンドオピニオンによりその裏付けを取っています。
自分でやったことを棚に上げた上で、まるで私から脅迫されたような言い分、到底看過できません。
私個人で申し立てしたADR
次にやったことは、2019年12月、一般社団法人 日本不動産仲裁機構 ADRセンターへの申し立てでした。しかし、このADRに関しては、全ての段取りを私個人でやっていたため、今振り返ればあまりにも稚拙な内容での申し立てだったと反省います。
被害妄想による無茶苦茶な論理展開、証拠も不十分のままで西武信金と不動産鑑定士、ふたつを合わせてひとつのADRとして申し立てしていました。
- 西武信金は不適切な取引があったとして金融庁から業務改善命令を受けた
- 西武信金自らが「258件の不正の証拠が残っている」と発表した
- さらに過去18ヶ月間で約2500件、同様な手法で融資が行われていたことも発表した
- 私の取引もこの時期に入っている
- 私の取引に使われたの不動産鑑定資料も誰がどう見てもおかしい内容になっている
- だから私の取引もこの258件、または2500件に入っている不正のひとつであるはずである
時系列や内容は事実ですが、それを裏付ける法的根拠や証拠が圧倒的に不足していました（でも当時はそう思っていませんでした）。きっとそのまま戦っても勝ち目はなかったでしょうが、不動産鑑定士は
拒否
そして西武信金も「不調になってもいいなら1回は応じる」、これらの回答により、このときは申し立てを取り下げるしかありませんでした。しかし、このときに民事的な決着をしなかったこと、これが今となってはラッキーだったと感じています。
このあと、西武信金に対しては弁護士を立てて弁護士会のADRへ申し立てを行い現在進行中。
そして、不動産鑑定士に対する追求は、ここから一旦刑事告訴・告発に方向転換しました。ただ、刑事告訴・告発もアホみたいに工数と時間がかかるわりにはなかなか進展しないことから、西武信金同様ADRの申し立て（こちらも弁護士会）を行っているところです。
この対不動産鑑定士のADRにおいては、弁護士を立てた上で
- 法的根拠を整理し
- 理論武装をしっかり整えて
- セカンドオピニオン等、追加の証拠集めも行って
徹底的にやる！
として進めてきましたし、もう実行しています。
私としては、不正に関与した不動産鑑定士を徹底的に追求し、破産させてでも損害賠償を満額で払わせるつもりでいます。もし今回もADRを拒否してくるようであれば即民事訴訟へ切り替えますが、その際は請求額をさらにフカす予定です。また、それと並行して刑事告訴・告発も、というストーリーは先日の記事のとおりです。