不正融資を受けた物件を売却

2023年5月12日

2018年1月に西武信用金庫から融資を受けて物件購入した私。しかし、2019年5月24日に金融庁から発令された業務改善命令によって、この融資は不正の可能性が高いと判断し、以降は司法のみならず国会や行政にもこの問題の原因究明と被害者救済を働きかけてきました。

まだ道半ばではありますが、今回「売却」という大きなイベントが完了しましたので、その報告をさせていただきます。

非常識な価格での売却活動

私がこの物件を売りに出したのは相当前でしたが、当時はまだ「不正融資の問題が全く解明されない現状において、私の再起のためには物件購入費用だけでなくその他の債務も全て完済できる金額でないと売るに売れない」というスタンスだったため、自分で見ても「これじゃ買う人はいない」という価格設定での売却活動でした。

2019年夏以降の市況は、この業務改善命令のこともあり多くの金融機関において築古物件に積極的な融資はできないという空気感になってしまいました。不正融資でやっと融資が出る程度の築古物件に対し融資が厳しい時期に買う（買える）人などいるわけがありません。こんな背景だったことから全く反響もなく、単に数年間サイトを汚す晒し物件となっていました。

「最悪は自己破産」という寸前まで追い込まれた時期もありましたが、そこからは何とか脱却できました。しかし、この問題が解決される兆しが全くない中、資金繰りに苦労していたことには変わりありません。一定の家賃収入はあるもののそれは融資の返済とほぼトントンからちょっとマイナス。それ以外の債務の返済も含めると日々自転車操業状態が約3年続いていました。

大幅値引き

この不正融資の債務以外の複数の債務においては、1件を除いてリスケが成立し少額を長期で返済することが確定したこと、そして不動産鑑定士相手の裁判に一定の結論が出たことからこのタイミングで次のステップに進むことを決断しました。それは

西武信用金庫の不正融資の債務を消す（＆共同担保となっている自宅を担保から外し自由の身になる）

私はまだまだこの不正融資の追求の手を緩めるつもりはありませんが、かと言って今の状況をズルズル続けていても私の生活が改善できる目処は全く立っていませんでした。

不動産収入とその債務返済がほぼトントンである → 不動産収入を上げるためには複数の空室を原状回復する必要がある → しかしその費用が捻出できない

空室に空気を埋めているだけでは一生赤字体質から脱却できません。そんな状態でこの不動産を保有し続ける意味ももはやないと判断しました。

そこで、それまで頑なに高値売却を目指していた価格を見直し、上乗せしていた「その他の債務分」の回収は諦め、その分を値引きして再度売却活動をはじめました。その額、約1,000万円。これだけの値引きをしても融資分は完済でき多少の手残りがある計算です（以前に共同担保の物件を1件売り、この債務に充当したことが大きい）。

複数の問合せ

1,000万円値下げの効果は抜群でした。築古物件で複数の空室の原状回復の必要はあるものの、23区内駅徒歩10分未満のエリアにおいて想定利回り8％クラスの売り物件は最近ではなかなか見かけません。そんなこともあり、活動再開初週で3件の問合せが入り、そのうちすぐに2件の内見に至りました。そしてそのうちの1件は「キャッシュで購入」ということから、この方を最優先に話しを進めました。